Wanneer is extra aflossen op je hypotheek verstandig?

Misschien denk je erover om extra af te lossen op je hypotheek. Je maandlasten worden dan namelijk lager en je hypotheekschuld neemt af. Maar als je recht hebt op hypotheekrenteaftrek, dan wordt deze ook lager.

In welke situaties is extra aflossen wel of niet verstandig? Hieronder geef ik enkele redenen om wel of niet een extra aflossing te doen.

Redenen om wel extra af te lossen

  • Hoge hypotheekrente Als de hypotheekrente hoger is dan het rendement op je spaargeld of je belegging, dan kan het verstandig zijn om extra af te lossen. Dit kan het geval zijn als je de rente meer dan vijf jaar geleden hebt vastgezet. Toen was de rente nog relatief hoog, met percentages van meer dan 4 of 5 procent. Houd hierbij wel rekening mee dat je ook minder hypotheekrenteaftrek krijgt. De netto besparing is dus vaak lager dan de hypotheekrente die je bespaart.
  • Lagere risicoklasse Door een extra aflossing neemt het hypotheekbedrag af en daarmee ook de loan-to-value (LTV). De LTV is de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de waarde van het huis. Hypotheekverstrekkers hanteren een hoger rentepercentage als je een hoger percentage van de waarde van je huis hebt geleend. Als je door een aflossing in een lagere risicoklasse komt, kun je je risico-opslag laten verlagen. Hiermee bespaar je dan vaak 0,1 of 0,2%. Dat lijkt misschien niet veel, maar op de hele hypotheek kan dat gemakkelijk enkele honderden euro’s per jaar schelen. Vaak moet je hier wel zelf om vragen bij je hypotheekverstrekker. Je zult dan ook een recent taxatierapport of een WOZ-beschikking van je gemeente nodig hebben om de waarde van je woning aan te tonen. Let op: als je een NHG-hypotheek hebt, dan valt je hypotheek al in de laagste risicoklasse. Je hebt dan geen risico-opslag en kunt deze dus ook niet verder verlagen.
  • Vermogen in box 3 Wanneer je spaargeld, beleggingen of ander vermogen hebt boven de vrijstelling (€ 30.360 per persoon in 2019), dan betaal je daarover vermogensrendementsheffing. Afhankelijk van de hoogte van je vermogen, is dat 0,58 tot 1,68% (percentages 2019). Als je een bedrag aflost, hoef je daarover geen vermogensrendementsheffing meer te betalen. Daarmee kan het eerder gunstig zijn om af te lossen.
  • Kleine hypotheek Bij een kleine hypotheek is het eigenwoningwaardeforfait hoger dan de hypotheekrente. Je hebt dan geen voordeel meer van de hypotheekrenteaftrek. In deze situatie zal het eerder gunstig zijn om af te lossen. In de toekomst wordt aflossen in deze situatie echter minder gunstig. De wet Hillen zorgde ervoor dat je in deze situatie geen bijtelling hebt van het eigenwoningwaardeforfait. Vanaf 2019 wordt deze wet afgebouwd met 3,33% per jaar. In de overgangsperiode (tot 2048) kun je nog wel deels blijven profiteren van de wet Hillen als je aflost op een kleine hypotheek.
  • Aflossingsvrije hypotheek Bij een aflossingsvrije hypotheek ben je niet verplicht tijdens de looptijd af te lossen. Aan het einde van de looptijd (na 30 jaar) moet de hypotheek wel worden afgelost. Je kunt dan uit eigen middelen aflossen of de woning verkopen. Als je voldoende inkomen hebt, kun je een nieuwe hypotheek afsluiten. Je hebt dan echter geen recht meer op hypotheekrenteaftrek en je netto maandlasten worden hoger. Daarom is het vaak verstandig om toch (zoveel mogelijk) de hypotheek af te lossen. Als je tijdens de looptijd al (regelmatig) aflost, wordt het gemakkelijker om de hypotheek aan het einde helemaal af te lossen. Aan het einde van de looptijd heb je dan een kleiner bedrag nodig, dan wanneer je geen aflossingen had gedaan.

Redenen om niet extra af te lossen

  • Leningen of kredieten met een hogere rente Als je andere leningen of kredieten hebt of rood staat op je betaalrekening, dan betaal je hiervoor bijna altijd een hogere rente dan op je hypotheek. Als je deze schulden eerst aflost, dan bespaar je veel meer aan rente. Aflossen op je hypotheek is pas verstandig als je geen enkele andere schuld meer hebt.
  • Als je financiële buffer niet groot genoeg is Een aflossing op je hypotheek kun je niet ongedaan maken. Zorg er daarom voor dat je financiële buffer voldoende is voor onverwachte uitgaven. Bij de bufferberekenaar van het NIBUD kun je berekenen hoe hoog je buffer minimaal zou moeten zijn.
  • Lage hypotheekrente In de laatste jaren zijn rentes lager dan 2% allang geen uitzondering meer. Bij een dergelijke lage rente levert aflossen echter niet veel op. Een alternatief is om je geld te beleggen in indexfondsen.
  • Als je toeslagen ontvangt De hypotheekrente die je bespaart door af te lossen, kun je niet meer aftrekken bij je aangifte inkomstenbelasting. Hierdoor wordt je belastbaar inkomen in box 1 hoger. Als je huur-, zorg- of kinderopvangtoeslag ontvangt, dan kan het betekenen dat deze lager worden.
  • (Bank)spaarhypotheek of beleggingshypotheek Als je een (bank)spaarhypotheek of beleggingshypotheek hebt dan levert een extra inleg vaak meer op dan een aflossing. Je ontvangt dan rente op je inleg of je inleg wordt geïnvesteerd in beleggingen, terwijl je hypotheekrenteaftrek volledig in stand blijft. Je kunt echter niet oneindig extra inleggen, als je de fiscale vrijstelling voor je (bank)spaarhypotheek of beleggingshypotheek wilt behouden. De hoogste jaarinleg in een jaar mag maximaal tien keer zo hoog als de laagste jaarinleg zijn. Als je je extra inleg over meerdere jaren verdeelt, zul je minder snel buiten deze bandbreedte komen dan wanneer je in een keer tienduizenden euro’s bijstort.
  • Als je een boete moet betalen Op veel hypotheken mag je elk jaar 10 tot 20 procent boetevrij aflossen. Dit verschilt per hypotheekverstrekker. Los je in een jaar meer af, dan moet je mogelijk een boete betalen, omdat de bank rente misloopt. In enkele situaties kun je vaak wel boetevrij aflossen: aan het einde van de rentevaste periode, bij verkoop van de woning of als de huidige rente hoger is dan de rente die je nu betaalt.

Per situatie verschillend

Wat is nu verstandig? Het antwoord hierop is dat het per situatie verschillend is. In bepaalde situaties kan een aflossing verstandig zijn (hoge hypotheekrente, vermogen in box 3 boven de vrijstelling). In andere situaties kan het juist onverstandig zijn (geen buffer meer voor onverwachte uitgaven).

Voor je eigen situatie kun je een berekening maken wat een aflossing jaarlijks oplevert. Als je niet goed weet hoe je dit moet doen, dan raad ik je aan om een adviseur in te schakelen.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *